Imobiliarele înseamnă contracte grele și bani care intră în avans, înainte de a recunoaște venitul. Un apartament vândut la roșu, o chirie facturată trimestrial, un bloc cu zeci de proprietari — fiecare cere o evidență separată, pe proiect și pe imobil. Noi ținem contabilitatea, pregătim contractele și raportăm corect, ca tu să te ocupi de tranzacții, nu de fișe contabile.
Lucrăm cu dezvoltatori, agenții imobiliare și administratori de imobile din Moldova. Cunoaștem regimul TVA aplicabil tranzacțiilor: conform art. 103 din Codul fiscal, livrarea de locuințe și terenuri, precum și darea în locațiune a acestora, sunt scutite de TVA fără drept de deducere, în timp ce vânzarea și închirierea de spații comerciale rămân, de regulă, impozabile cu TVA. Tratăm corect veniturile în avans de la cumpărători, recunoaștem venitul la transferul riscurilor și beneficiilor către cumpărător, calculăm amortizarea și gestionăm impozitul pe bunurile imobiliare, ale cărui cote sunt stabilite de autoritățile locale și se modifică odată cu reevaluarea cadastrală. Pregătim și verificăm contractele de vânzare-cumpărare și de arendă/chirie, oferim suport pentru asociațiile de proprietari și consultanță la structurarea fiscală a tranzacțiilor. Nu facem audit, nu intermediem și nu administrăm fizic imobile — ne ocupăm de partea contabilă, juridică și fiscală.
Provocări specifice și cum le rezolvăm
Banii intră înainte să livrezi
Încasezi avansuri de la cumpărători pentru apartamente încă neconstruite, dar nu știi când și cum să recunoști venitul. Riști să declari venit prea devreme și să plătești impozit pe bani care nu sunt încă ai tăi.
Tratăm corect avansurile ca venituri în avans și recunoaștem venitul abia la transferul riscurilor și beneficiilor către cumpărător, la predarea imobilului. Ținem evidența pe fiecare proiect și pe fiecare imobil, ca să vezi în orice moment ce ai încasat, ce ai recunoscut și ce datorezi.
Unele livrări de locuințe sunt scutite de TVA, dar spațiile comerciale și chiriile de birou nu. Aplici greșit regimul și fie pierzi dreptul de deducere, fie facturezi TVA acolo unde nu trebuie.
Tratăm corect TVA la vânzare și la chirie: aplicăm scutirea de la art. 103 pentru locuințe, terenuri și darea lor în locațiune, și calculăm TVA pentru spațiile comerciale impozabile. Separăm clar livrările cu și fără drept de deducere, ca declarațiile tale să fie curate.
Folosești șabloane vechi de vânzare-cumpărare sau de arendă, fără clauze clare de predare, penalități sau reziliere. Când apare o problemă cu un cumpărător sau un chiriaș, contractul nu te apără.
Pregătim și verificăm contractele de vânzare-cumpărare și de chirie/arendă conform Codului civil, cu clauze clare de plată, termene de predare, penalități și reziliere. Acoperim și contractele de investiții în construcții, ca tranzacția ta să fie protejată de la avans până la transferul dreptului.
După reevaluarea cadastrală, valorile imobilelor s-au schimbat, cotele diferă de la o localitate la alta, iar tu nu ești sigur cât datorezi pe fiecare obiect din portofoliu.
Calculăm și ținem evidența impozitului pe bunurile imobiliare pentru fiecare imobil, cu cotele stabilite de autoritatea locală, și urmărim efectul reevaluării cadastrale. Calculăm și amortizarea corect, ca rezultatul fiscal să reflecte realitatea, nu o estimare la întâmplare.
Cumperi, dezvolți sau vinzi în nume propriu, fără să fi analizat dacă o altă structură ți-ar reduce sarcina fiscală sau ar simplifica tratamentul TVA și al venitului.
Analizăm tranzacția înainte de semnare și îți arătăm variantele de structurare fiscală — pe persoană juridică, pe proiect sau pe etape — cu efectul fiecăreia asupra TVA, impozitului pe venit și pe bunurile imobiliare. Rămâne decizia ta; noi punem cifrele și consecințele pe masă.
Salariile echipei și ale administratorilor de bloc
Ai agenți, ingineri de șantier sau administratori de imobile, cu contracte și salarii diferite, și te pierzi în state de plată, CNAS și CNAM în fiecare lună.
Ținem salarizarea completă: state de plată, calculul contribuțiilor CNAS și CNAM, contracte de muncă și raportările lunare. Gestionăm și partea de evidență pentru asociațiile de proprietari, unde administratorul răspunde de contabilitate și de bugetul anual.
Cât costă contabilitatea pentru o firmă imobiliară sau de dezvoltare?
Depinde de numărul de proiecte și imobile, de volumul tranzacțiilor, de regimul TVA aplicabil și de numărul de angajați. Un dezvoltator cu avansuri de la cumpărători și mai multe proiecte are nevoie de mai multă evidență decât o agenție mică. Îți facem o ofertă fixă după o consultație gratuită, fără costuri ascunse.
Cum trec de la actualul contabil la voi?
Preluăm evidența de la actualul contabil, verificăm soldurile, contractele în derulare, avansurile de la cumpărători și situația TVA, apoi continuăm fără întreruperi. Ne ocupăm de tot transferul, inclusiv de comunicarea cu contabilul anterior. Tu nu pierzi nicio zi și nicio declarație.
Vânzarea de apartamente are TVA?
Conform art. 103 din Codul fiscal, livrarea de locuințe și terenuri este scutită de TVA fără drept de deducere. Spațiile comerciale și alte imobile nelocative sunt, de regulă, impozabile cu TVA. Stabilim regimul corect pentru fiecare tip de imobil și separăm livrările cu și fără drept de deducere în evidența ta.
Chiria încasată trebuie facturată cu TVA?
Darea în locațiune a locuințelor și terenurilor este scutită de TVA fără drept de deducere conform art. 103. Închirierea de spații comerciale și de birouri este, de regulă, impozabilă cu TVA. Aplicăm regimul corect pe fiecare contract de chirie sau arendă și îți întocmim facturile cum trebuie.
Puteți pregăti contractele de vânzare-cumpărare și de arendă?
Da. Pregătim și verificăm contractele de vânzare-cumpărare, de chirie și de arendă conform Codului civil, inclusiv contractele de investiții în construcții și clauzele de avans, predare, penalități și reziliere. Adaptăm fiecare contract la tranzacția concretă, nu îți dăm un șablon generic.
Lucrați și cu asociațiile de proprietari?
Da. Ținem contabilitatea asociațiilor de proprietari, evidența cotizațiilor și a cheltuielilor comune și sprijinim administratorul la întocmirea bugetului anual și a raportărilor, conform legislației privind condominiul.
Predă contabilitatea pe mâini care îți cunosc domeniul
Pornește de la o consultație gratuită și un manager de cont dedicat.